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作者：余飞
01
房地产调整，进入深水区
8月15日，国家统计局公布了前7个月房地产相关数据。
结合8月13日央行公布的房贷数据，可以得出的结论是：
房地产调整，再次进入深水区。
全国楼市从2021年开始进入全面盘整状态，到2024上半年进入了调整深水区，之后在去年三季度末，由一线城市发起了全面救市，让调整喘息了一下，降低了全国楼市下行速度。
但从今年4月份开始，全国楼市下行速度再次加快。
从数据来看，国家统计局披露：
1 - 7 月份，全国房地产开发投资 53580 亿元，同比下降 12.0% ；其中，住宅投资 41208 亿元，下降 10.9% 。
来源：国家统计局
从图中可以看到，全国房地产投资增速4月份开始，再次进入两位数下跌周期。
房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况，这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。
从财政部反映的拿地情况来看，也在佐证着土地市场的冷行情。
全国卖地收入2021年见顶，之后快速跳水，去年卖地收入跌至48699亿元。
财政部公布的上半年数据显示，今年上半年全国卖地收入20601亿元，同比下跌6.4%。按照这个趋势，今年全年卖地收入大概率跌破4万亿元。
制图：城市财经；数据：财政部
国家统计局披露：
1 - 7 月份，新建商品房销售面积 51560 万平方米，同比下降 4.0% ；其中住宅销售面积下降 4.1% 。新建商品房销售额 49566 亿元，下降 6.5% ；其中住宅销售额下降 6.2% 。
来源：国家统计局
从走势可以看到，4月份是个分水岭，在此之前，跌幅在收窄，在此之后，跌幅面开始扩大。
到7月份，商品房销售面积跌幅扩大至4%，销售额跌幅扩大至6.5%。
大区域来看，东部、中部、西部、东北，无论房地产投资、商品房销售面积还是销售额，都在下跌。
其中，东北的房地产投资跌幅第一，东部第二，都在两位数下跌。
东部地区的商品房销售面积和销售额，跌幅第一。
来源：国家统计局
02
房价跌幅面，继续扩大
商品房销售状况江河日下的另一个呼应数据，便是央行公布的7月份房贷数据。
央行披露：
前七个月，住户贷款增加6807亿元，其中，短期贷款减少3830亿元，中长期贷款增加1.06万亿元。
对比央行公布的上半年金融数据报告可以得出的数据是：
7月单月，住户贷款减少了4893亿元， 其中，短期贷款减少3827亿元，同比多减1671亿元；中长期贷款减少1100亿元，同比多减1200亿元。
短期贷款主要指消费贷，中长期贷款主要指房贷。
这意味着消费贷和房贷都在减少。
其中，房贷是今年4月份以来的又一次负增长。
制图：城市财经；数据：央行
房地产从2021年年中开始，全国层面上全面调整。
2022年2月份首次出现房贷负增长，之后间歇性负增长。比如2022年4月份房贷减少了605亿元，2023年4月份减少了1156亿元，2023年7月份减少了672亿元，2024年2月份、4月份以及今年的2月份、4月份均负增长。
今年7月份再次减少。
一般来说，只要商品房市场有成交，都会有贷款增加，除非都全款买房，但这不现实。
房贷增量为负数，只有一个解释，那就是还款的量比贷款的量还多。
2022年至2023年，还贷潮盛行，当时还贷规模不断增加，这是其房贷间歇性减少的主要原因。
去年年中以来，由于存量房贷利率下调，提前还贷浪潮得以缓解，规模随之下降。
今年2月份、4月份、7月份的房贷负增长，直接原因当然还是还贷规模大于贷款规模，但主要还是贷款规模缩减之缘故。
国家统计局披露的数据显示，今年前7个月个人按揭贷款7918亿元，同比下降9.3%。
来源：国家统计局
前7个月个人按揭贷款规模是7918亿元，而央行公布的前7个月房贷增量是1.06万亿元。
以这两个数据进行的不精确计算可知，今年前七个月提前还贷规模为2682亿元。
商品房成交跌幅扩大，导致房价跌幅面从4月份开始，也再次不断扩大。
有数据佐证。
国家统计局披露的数据显示：
2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城 。
6月16日，国家统计局公布了5月份70个大中城市房价数据。
2025年5月，新房价格环比上涨城市13个，较4月份减少了9个；下跌城市53个，比上月增加了8个。二手房价格环比上涨城市3个，较上月减少了2个；下跌城市67个，较上月增加了3个。
7月15日国家统计局披露的数据显示：
2025年6月份，新房价格环比上涨14个，较5月份增加1个。下跌城市56个较5月份增加3个。二手房环比下跌城市69个，较5月份增加两个，仅西宁一城上涨。
8月15日，国家统计局披露的数据显示：
2025年7月，新房价格环比上涨城市6个，较6月份减少8个。下跌城市60个，较6月增加4个。二手房环比下跌城市68个，较6月份减少1个，仅太原上涨，西宁持平。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从7月份的数据来看，新房环比上海、乌鲁木齐领涨，扬州、海口领跌。
二手房环比，仅太原一城上涨。武汉、北京领跌。
03
还要调整到何时
从数据端来看，全国房价已经调整了四年多，为何仍收不住？
逻辑很简单：
一方面，房价虽然调整了不少，但房价绝对价格相比于民众的收入，仍在高位，仍是很多人无法企及的梦。
另一方面，过去几年大环境不确定性之下，民众的收入和就业也在调整。
过去几年的大环境下，民众的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及关税大战、全球局部战争带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
更为关键的是：
第一，现在市场再次进入了调整深水区，观望再次成为主流。
第二，观念转变。
年轻人不愿再为高房价压上余生。
从之前的佛系，到躺平，再到如 今的“绝贷佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。
这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。
钱的终极功能，不是用来买物，而是用来买清闲，买自由空间，买不被定义的人生。
而不是买后半辈子的房贷，买不敢请假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。
第三，杠杆率不同。
上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。
2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。
来源：国家金融与发展实验室
第四，人口形势不同。
人口已经三连降了。
2021年，中国人口增量创新低，2022年正式见顶开始负增长，当年减少了85万人，2023年加速减少，减少了208万人。
2024年，继续减少139万人。
人口下降，首当其冲的便是楼市。
因为人口是楼市短期、中期、长期的决定性因素。
以上四点，就是连续四年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短的根本原因。
最终呈现的结果是，过去四年全国房价螺旋式下降。
本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
要做到这一点，很难，因为不可控。这些东西，不是我们想回暖就能立刻回暖的，毕竟全球大环境如此。
从某个角度来看，过去四年的各种救市措施，并非扭转局势，而是延缓局势，就像是鼓励生育的各种措施一样。
大趋势虽然不可阻挡，但需要延缓，为中国经济引擎从“房地产”变更为“科技+创新+产业”争取时间。
这一点，从前不久召开的城市经济工作会议上，提出城市发展逻辑发展的五大改变，遥相呼应。
7月15日，中央城市工作会议，在北京召开，上一次召开这个高级别的会议，是十年前。
这次会议定调了未来城市发展需要做出的五个改变：
我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。
整段文字提到了五个“转变”，城市发展理念要转变，发展方式要转变，发展动力要转变，工作重心要转变，工作方法要转变。
在五大转变之下，城市发展的主要驱动力将转变，由过去的土地财政、举债投资拉动，转变成产业拉动。
每个城市都要挖自己的 “独家优势”。
深圳、杭州、上海要继续维持并扩大以科创驱动城市发展的势头。
北京、广州、成都要提升消费对经济的贡献占比。苏州、重庆、无锡、东莞、佛山要继续夯实其工业制造的底色。
三四线城市也要改变千篇一律的模式，形成百花齐放百家争鸣的局面。
戒掉土地财政依赖，戒掉举债投资拉动，产业拉动经济发展，才是可持续发展之路。
这是未来城市发展的基调，每个城市都需要看明白这一点。
因此，每个人都得明白，房地产的黄金时代，一去不复返了。
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